Riesgos al comprar departamentos en planos

La adquisición de un departamento o bien inmueble resulta sin duda un objetivo al que la mayoría de personas debemos haber aspirado. Alcanzado cierto nivel de ahorros o encontrándonos en capacidad de pagar la totalidad del precio, entramos en la disyuntiva de adquirir un bien concluido o un departamento en proyecto (a ser entregado en un futuro), en este último caso, tomando en cuenta el menor costo que frente a inmuebles ya construidos puede significar. Dada la transcendencia de la adquisición, resulta necesario sin embargo tomar en cuenta algunas cuestiones jurídicas involucradas que a futuro podrían evitarnos perjuicios o, en situaciones más complejas, resultar victimas de estafas o fraudes.

Desarrollamos a continuación los aspectos que deben tomarse en cuenta al adquirir bienes futuros o departamentos en planos.

Riesgos de comprar un bien futuro

En el Perú, resulta posible y legítimo adquirir un bien inmueble que aún no ha sido construido. La Ley establece que la adquisición realizada de un bien futuro se encuentra condicionada a que este llegue a existir. La oferta inmobiliaria en nuestro país es muy diversa cuando de proyectos de construcción trata. Ahora bien, como consumidores es necesario asumir que adquirir un inmueble aún no construido y n saneado, acarrea los siguientes riesgos potenciales:

• Riesgos respecto a la construcción: Resulta obvio indicar que uno de los riesgos propios de la adquisición de un bien futuro es que el promotor inmobiliario no llegue a construir totalmente el bien. Este hecho puede producirse ya sea por falta de recursos o por limitaciones técnicas y administrativas del proyecto. Aunado a este hecho, otro de los riesgos asociados a la construcción es que el inmueble finalmente entregado no llegue a corresponder con las características ofrecidas por el promotor, ya sea respecto a los materiales utilizados o por la modificación de las áreas convenidas.
• Riesgos referidos al saneamiento y la independización: Una vez ya construido el bien e incluso con posterioridad a su entrega física, debemos exigir como consumidores que el departamento o bien adquirido sea debidamente independizado ante los Registros Públicos. Este hecho permitirá que nuestro derecho de propiedad quede registrado, otorgando seguridad jurídica a la adquisición.
• Riesgos referidos al cumplimiento de deudas por el promotor: En los casos en que el financiamiento para la construcción del proyecto haya provenido en parte del otorgamiento de crédito por parte de una entidad bancaria a favor del promotor, debemos considerar que es de lo más usual que con posterioridad a la independización, cada una de las unidades inmobiliarias acarreen consigo la hipoteca o garantía realizada por el terreno. Dicha carga únicamente será levantada una vez que el constructor cumpla con pagar la totalidad de la deuda; de no ser así, cada uno de los departamentos construidos será pasible de ejecución en caso de incumplimiento de pago.

4 consejos para evitar riesgos al comprar un bien futuro

Si bien resulta difícil evitar la totalidad de los riesgos relacionados a la adquisición de bienes futuros, como consumidores podemos seguir las siguientes recomendaciones a fin de que éstos se reduzcan en gran medida:

1. Exigir información al promotor: De forma previa a la adquisición, el constructor se halla obligado a ofrecer la siguiente documentación al posible comprador:

• Copia de la licencia de construcción otorgada por la Municipalidad Distrital competente.
• Copia de la partida registral del terreno sobre el que se construirá el proyecto.
• Copia de los planos de construcción del proyecto.
• Vigencia de poder de representante, en los casos en que el promotor sea una persona jurídica.
• Borrador o proyecto del contrato de compra venta a suscribir.
• Borrador o proyecto del reglamento interno que se considerará a futuro.

2. Con la información y documentos recibidos por parte del constructor, podremos evaluar si el proyecto cuenta con las autorizaciones y licencias debidas, así como exigir un mínimo de garantías de solvencia al constructor o promotor. En cualquier caso, verificar si alguna empresa bancaria viene financiando el proyecto puede dar ciertas luces respecto a su viabilidad, de ser así, se observará la constitución de garantía hipotecaria inscrita en la partida registral del terreno.

3. En el contrato a suscribir debe quedar establecido de forma clara los siguientes plazos: 1) plazo en el que se producirá la construcción y posterior entrega de los bienes, 2) plazo en el que, luego de producida la construcción, se realizará la independización, 3) plazo en el que cualquier carga asumida por el constructor será levantada liberando de cualquier obligación al adquirente.

4. Tomando en cuenta las modificaciones que pueden generarse durante la construcción de los bienes, resulta adecuado establecer en el contrato los porcentajes en los que éstos podrán resultar admitidos. Así por ejemplo, si el porcentaje de variación del área adquirida y el área finalmente construida resulta mayor a un 10% deberá quedar claramente estipulado la forma de compensación ya sea a favor del comprador o vendedor en cuento corresponda.

Conclusiones

              Tomando en cuenta los riesgos naturales que la adquisición de un bien futuro lleva consigo, resultará siempre recomendable realizar un análisis exhaustivo que permita tomar una decisión de compra inteligente y con la diligencia debida. En Muñoz & asociados te brindaremos la asesoría adecuada para que tu sueño del bien propio no se vea amenazado por circunstancias que pudieron preverse y evitarse.